《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称新国十条)发布首个工作日，上海市商业银行大多即日开始执行已明确调整项。虽然对二套房贷如何认定、三套房贷是否停贷等还有待监管部门、地方政府的进一步表态，但商业银行此番迅速反应，表现出对利率上调预期下控制房贷风险的强烈需求。市场人士认为，调控政策的最终效果有待于货币政策的后续走势，以及市场对通胀预期的变化，接下来要做的是要在利率不断上调之前将房价稳定在一个相对合理的水平，防止泡沫破裂对经济的过度冲击。

　　新老划断以合同签订日为界

　　4月17日，国务院办公厅下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。根据记者自商业银行获得的最新消息，工商银行、兴业银行、浦发银行等多家商业银行上海分行已收到总行转发“新国十条”文件，其余未有总行通知的，也已按“新国十条”落实执行。

　　4月19日起，上海地区商业银行大多开始对已明确上调首付比例或利率水平的房贷需求进行“新老划断”。以合同签订日为界，已签订合同按合同内容执行，已受理但未核准签订贷款合同的，则按新规执行。

　　“至此银行之所以反应这么快，一是因为新国十条力度比较大，不只是对金融系统做了要求，还有设定了问责机制，后续还会有税收方面的政策；二来也是因为当初实施的7折优惠利率，事实上是商业银行个贷业务的让利行为，部分核算成本后是不赚钱的。”一股份制商业银行分行个贷部负责人如是说。

　　根据“新国十条”，已明确的部分是：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　还留有空间的，是对二套房如何界定，对三套房如何因地制宜，对存量房贷是否有影响。商业银行人士表示，根据“新国十条”，二套房的界定还要等待人民银行、银监会的认定标准，在此之前银行的做法将参照此前各自对二套房贷的不同界定。“而如何对待三套房，则要看地方政府如何评价当地房价水平及房地产市场状况，上海地区近期预计也会有相应的调整。”

　　市场反应命悬后续预期

　　在中央遏制房价过快上涨的重拳面前，商业银行的短期反应多了一层被动接受的色彩。一资深商业银行个贷业务中层认为，每一次针对房地产市场做出信贷政策的调整，银行都只是扮演助推器的角色，“其效果取决于很多因素，政策连续性、市场预期、舆论形势等等”。他认为，本轮致力于经济刺激复苏的适度宽松货币政策，已经将房地产市场推到了泡沫的高点，经济周期原理下的市场调整在所难免。

　　“但是头痛医头、脚痛医脚的做法并不能长久解决资产泡沫对经济带来的振动，所以必须有一个系统的解决方案，保持政策的连续性，持续抑制不合理的市场表现”，他认为，近期内房地产市场抛盘增多、买盘减少的情况还只是应激反应，后续需要观察“新国十条”的执行效果，特别要注意货币政策特是否有大的转向，通货膨胀预期是否增强的情况。

　　交通银行首席经济学家连平在接受本报记者采访时认为，现在房地产市场已经有了泡沫，市场价格上涨越快对银行资产质量埋下的隐患就越大。“但是，因为利率大幅度提升不大可能，所以房地产泡沫也不太可能呈现迅速破灭的局面。以国际水平横向比较，我国房贷业务的首付比例比较高，此项风险不大，接下来要做的是要在利率不断上调之前将房价稳定在一个相对合理的水平，将泡沫控制住，以避免未来出现大的系统性风险。”